Во вторичке не видно, что под обоями, пока их не снимешь. Под плиткой может оказаться старая цементная стяжка с пустотами, в стенах скрутки алюминиевых проводов, в санузле трубы, которые держатся на краске. Смету мы фиксируем после замера. Скрытые работы, которые видно только после демонтажа, заранее перечисляем в договоре с ценами, чтобы они не стали сюрпризом.
С чего начать ремонт вторичного жилья
- Посмотреть документы: план БТИ и нет ли незаконной перепланировки от прежних хозяев. Её придётся узаконить или вернуть как было.
- Открыть щиток. Если в квартире алюминий или нет заземления, электрику меняем целиком.
- Выяснить, в каком состоянии стояки. Их замена идёт через управляющую компанию, с отключением воды по стояку.
- Решить с планировкой, пока стены не тронуты.
- Вызвать на замер и получить смету.
Только после этого демонтаж. Общий порядок работ описан в статье порядок ремонта квартиры.
Ремонт хрущёвки
В хрущёвке всё упирается в маленькую площадь и тонкие перегородки. Совмещённый санузел 2-2,5 м², кухня 5-6 м². Частый вопрос на замере: объединить кухню с комнатой. Если на кухне газовая плита, без двери или перегородки между ними перепланировку не согласуют.
Перекрытия в хрущёвках из пустотных плит. Стяжку делаем полусухую до 70 мм: в ней мало воды, и через щели в плитах она не протечёт к соседям снизу.
Панель и кирпич
В панельных домах несущие стены нельзя штробить горизонтально, поэтому кабель ведём в стяжке или по потолку. Межпанельные швы в сырую осень промокают, и пятно в углу комнаты появляется изнутри. Швы снаружи заделывает управляющая компания. Пока шов не заделан, отделывать этот угол бесполезно.
Кирпичные дома 80-2000-х годов в ФМР строили с толстыми стенами, зато штукатурка там старая и часто отходит от кирпича. Простукиваем её на замере. Где звук глухой, сбиваем до кирпича и штукатурим заново по маякам.
Сколько стоит ремонт вторички под ключ
Ориентировочно, двухкомнатная хрущёвка 42 м², стандарт: 42 × 20 000 = 840 000 ₽ с материалами. Сверху отдельными строками идёт то, что зависит от состояния квартиры.
| работа | цена |
|---|---|
| демонтаж старой плитки | 450 ₽/м² |
| сборка электрощита | 9 000 ₽ |
| точка водопровода или канализации | 3 200 ₽ |
| трасса под кондиционер | 18 000 ₽ |
В хрущёвке со старой плиткой в санузле и на кухне набирается около 25 м². Это 11 250 ₽ только за демонтаж плитки.
Точную сумму даёт смета после замера. Если материалы хотите покупать сами, сравните с ценой на капитальный ремонт. Подробнее про двушки на странице ремонт двухкомнатной квартиры.
Что учесть в Краснодаре
Старый фонд в основном в Фестивальном микрорайоне и на Гидрострое: хрущёвки 60-70-х, девятиэтажки 70-80-х. Деревянные окна там почти везде уже поменяли, но откосы часто сделаны наспех. Зимой при оттепелях и переходах через ноль на них появляется плесень. Откосы переделываем вместе с комнатой. Утепляем, обрабатываем антисептиком.
Летом в старых домах жарко, а проводка рассчитана на холодильник и телевизор. Кондиционер в каждую комнату требует новых линий от щита, и это ещё одна причина менять электрику целиком.
