Микрорайон Гидростроителей начали строить в 1970-х для тех, кто возводил Краснодарское водохранилище. Старая часть ГМР это панельные пятиэтажки 1970-1975 годов и панельные дома в 9-12 этажей. Новую часть застроили в 2010-х, там стоят высотки до 26 этажей. Ремонт в этих двух частях считается по-разному.
Старая часть: хватит ли косметики
Квартиры в панельках ГМР часто покупают недорого и хотят обойтись косметическим ремонтом. Иногда это правда возможно. Решаем на замере по четырём признакам:
- проводку в квартире уже меняли на медь, и в щите стоят автоматы, а не пробки;
- стояки пластиковые или чугун без трещин и подтёков у пола;
- штукатурка на стенах держится, не отходит пластами при простукивании;
- полы ровные, перепад на комнату не больше 1 см.
Если все четыре пункта сходятся, переклеиваем обои или красим стены, меняем покрытие пола, двери и розетки. Это 3-6 недель. Если хотя бы проводка старая, косметика не имеет смысла: через год придётся резать новые обои под кабель.
Потолки в панельках 70-х собраны из плит перекрытия со швами между ними. Под покраску шов расшиваем и заделываем с серпянкой, иначе трещина вернётся после первой зимы. Если заказчик не хочет ждать высыхания, ставим натяжной потолок.
Отдельно смотрим ванную. В пятиэтажках 70-х это совмещённый санузел около 3 м² с чугунной ванной, старой плиткой и трубами в стене. Даже при косметике в комнатах ванную почти всегда делаем полностью: демонтаж до бетона, новые трубы, обмазочная гидроизоляция на пол и на стены в зоне душа, плитка. Подробно по шагам на странице ремонт ванной под ключ.
Панельные дома 9-12 этажей
В девяти- и двенадцатиэтажках 70-90-х главная беда в углах наружных стен. Межпанельные швы за десятилетия рассохлись, зимой в угол дует, в оттепель он отсыревает. Внутри мы утепляем откосы и ставим приточный клапан. Сам шов снаружи герметизирует УК, поэтому заявку на него подаём до того, как штукатурить.
Новая часть: высотки 2010-х
В башнях до 26 этажей квартиры сдавали без отделки или с черновой. Здесь работа идёт по схеме ремонта в новостройке: стяжка, штукатурка, разводка электрики и воды с нуля.
Главная сложность высоких этажей в логистике. Днём в будни в лифтах очередь из жильцов и других бригад. Мешки и плитку поднимаем рано утром, кабину защищаем фанерой, как требует УК. Листы гипсокартона длиной 2,5 м помещаются только в грузовой лифт. Его время записываем заранее.
С кондиционерами на высоте сложнее. Если корзина для наружного блока стоит не у балкона, а на глухом фасаде, блок вешает промышленный альпинист, и это отдельный счёт от монтажной компании. Поэтому на черновом этапе мы сначала смотрим, где застройщик сделал корзины, и только потом ведём к ним трассы. Если внутренний блок висит на той же стене, что и корзина, трасса укладывается в закладку до 5 м.
Шум и график
Шумные работы ведём в будни с 9 до 19. Так требуют правила дома и краевой закон о тишине. В высотках у УК бывают свои часы для перфоратора, их уточняем при оформлении пропуска. В пятиэтажке УК обычно нет на месте, поэтому соседей по подъезду предупреждаем объявлением о сроках демонтажа.
Пример расчёта для однушки в пятиэтажке
Однокомнатная квартира 31 м² в панельном доме 70-х. Проводку уже меняли, поэтому в жилой части 27 м² косметический ремонт, а санузел под ключ. Пример расчёта, ориентировочно:
| позиция | сумма |
|---|---|
| работа, косметический ремонт, 27 м² × 3 200 ₽ | 86 400 ₽ |
| чистовые материалы «эконом», 27 м² × 3 500 ₽ | 94 500 ₽ |
| работа, совмещённый санузел под ключ | 95 000 ₽ |
| материалы для санузла «эконом» | 80 000 ₽ |
| замена щита, добавляем УЗО | 9 000 ₽ |
| итого | 364 900 ₽ |
Комнаты займут около месяца, ванная 3-5 недель, часть работ идёт параллельно. Для квартиры в высотке с нуля цифра будет другой, её проще посчитать в калькуляторе стоимости ремонта. Похожие квартиры после ремонта есть в разделе примеры работ.