Юбилейный начали строить в 1987 году на бывших полях вдоль Кубани. Частных домов здесь почти нет, живёт около 80 тысяч человек, и почти все в многоэтажках трёх типов: объёмно-блочных, панельных и 14-16-этажных домах 2000-х.
Объёмно-блочные дома: что можно и что нельзя
В объёмно-блочном доме квартиру собирают из готовых бетонных коробок. У каждой коробки свои стены, пол и потолок, и эти стены держат дом. Объединить кухню с комнатой, как в панельном доме с лёгкой перегородкой, здесь обычно нельзя. Проём в стене блока без проекта и согласования мы не режем, даже если заказчик просит «немного расширить дверь».
У таких домов есть и плюс. Между соседними блоками двойная стена, поэтому соседей слышно меньше, чем в панели. Зато стены блоков ребристые и не всегда ровные: под покраску закладываем штукатурку по маякам по всем стенам, а не только местами.
Перед сметой выясняем, где проходят стыки блоков. На стыках трещины по отделке появляются чаще всего, и туда мы кладём армирующую сетку под шпаклёвку.
Высотки 2000-х
В 14-16-этажных домах первого ремонта уже 15-20 лет. Под ламинатом находим тонкую песчаную стяжку, которая крошится под шпателем, а в санузле трубы из металлопластика на старых фитингах без доступа. Такую стяжку снимаем и делаем полусухую заново. Трубы меняем на полипропилен или сшитый полиэтилен с коллектором, к которому оставляем лючок.
Сырость у реки
Нижние этажи домов вдоль Кубани поздней осенью и в оттепели сохнут медленно. Перед ремонтом на первом и втором этаже проверяем углы наружных стен и пол у балконной двери. Если угол темнеет снаружи по межпанельному шву, это протечка шва, и чинит её УК. Штукатурить по мокрому шву бессмысленно, через год пятно вернётся.
На первых этажах мы делаем вот что:
- обмазочную гидроизоляцию на пол перед стяжкой, если под квартирой сырой подвал;
- штукатурку на цементной основе в углах наружных стен вместо гипсовой;
- вытяжку в санузле и на кухне с обратным клапаном;
- приточный клапан в окне или в стене, чтобы зимой не закрывать квартиру наглухо.
О том, как влажность Краснодара влияет на выбор материалов, написано в статье климат Краснодара и материалы.
Вода и электрика
Летом в Краснодаре горячую воду отключают на плановую профилактику, ЮМР не исключение. Поэтому в ванной или в кладовке сразу оставляем место под накопительный бойлер на 80-100 литров, две точки воды и отдельную линию от щита. Делать это после чистовой отделки дороже: придётся вскрывать плитку.
В домах конца 80-х и 90-х встречаем и алюминиевую проводку, и медную. Алюминий меняем целиком на ВВГнг-LS. Медь проверяем и оставляем, если изоляция целая, а групп хватает под кондиционеры. Стояки в этих домах уже часто пластиковые, но меняли их по-разному, так что смотрим соединения в перекрытии. Ремонт ванной под ключ здесь почти всегда начинается с этого.
Логистика
У большинства домов ЮМР есть лифт, но кабины в девятиэтажках маленькие. Листы гипсокартона 2,5 м туда не входят, их заносим по лестнице. Дворы вечером забиты машинами, поэтому материалы привозим утром.
Шумные работы ведём в будни с 9 до 19 по правилам дома и краевому закону о тишине, а точный график сверяем с УК.
Пример расчёта для трёшки
Трёхкомнатная квартира 78 м² в панельном доме 90-х, капитальный ремонт без перепланировки, материалы «стандарт», бойлер и три кондиционера. Пример расчёта, ориентировочно:
| позиция | сумма |
|---|---|
| работа, капитальный ремонт, 78 м² × 7 800 ₽ | 608 400 ₽ |
| черновые материалы, 78 м² × 3 600 ₽ | 280 800 ₽ |
| чистовые материалы «стандарт», 78 м² × 6 500 ₽ | 507 000 ₽ |
| две точки воды под бойлер | 6 400 ₽ |
| три трассы под кондиционер | 54 000 ₽ |
| совмещённый санузел, работа | 95 000 ₽ |
| материалы для санузла «стандарт» | 150 000 ₽ |
| итого | 1 701 600 ₽ |
Срок 5-6 месяцев. Другие площади и уровни отделки можно прикинуть в калькуляторе, готовые квартиры похожей планировки есть в портфолио, а про трёшки отдельно на странице ремонт трёхкомнатной квартиры.