Фестивальный строят с 1960-х, и в одном дворе здесь легко найти пятиэтажку, девятиэтажку 80-х и кирпичную башню 2000-х. Поэтому первый вопрос на замере: какого года дом и из чего стены. От ответа зависит половина сметы.
Что внутри домов разных лет
Хрущёвки 60-х в ФМР бывают панельные и кирпичные. Под обоями там почти всегда алюминиевая проводка без заземления, распаечные коробки под штукатуркой и одна группа на всю квартиру. Стояки водопровода и канализации чугунные, часто с поздними пластиковыми вставками соседей. В части домов стоят газовые колонки, и газовую трубу без проекта и газовой службы мы не трогаем.
Перекрытия в пятиэтажках из пустотных плит. Между комнатами бывает перепад 2-3 см, а у старой цементной стяжки отходят целые куски, если по ней постучать. Стены кривые: на двухметровое правило зазор в 15 мм для старых домов обычен.
Девятиэтажки 70-80-х устроены похоже, только площадь больше и есть лифт. Кирпичные дома 80-2000-х с каркасом посуше, но в них старая разводка воды и вентканалы, которые за 30 лет забились или были перекрыты при чужих перепланировках.
Что закладываем в смету для ФМР
Для хрущёвок и девятиэтажек мы считаем по ставке капитального ремонта или под ключ и сразу включаем электрику. Старую алюминиевую проводку не наращиваем и не скручиваем с медью. Тянем новую медным кабелем ВВГнг-LS, собираем новый щит с УЗО и дифавтоматами, отдельные линии ставим на плиту, бойлер и кондиционеры.
Выделенная мощность на квартиру в старых домах небольшая. Перед тем как планировать индукционную плиту и три кондиционера, смотрим этажный щит и спрашиваем в УК, что выдержит ввод.
Стояки меняем до перекрытия и согласуем отключение с УК. Если соседи сверху не дают заменить свой участок, ставим переходник с чугуна на пластик и говорим заказчику, где останется старая труба. В несущих панелях горизонтальные штробы не режем, кабель ведём по потолку или в полу.
Полы выравниваем полусухой стяжкой, а где перепад маленький, наливным полом. Санузлы в хрущёвках по 2,5-3 м², там нужны обмазочная гидроизоляция и вытяжка с обратным клапаном: без неё на швах плитки в краснодарскую влажную осень появляется плесень. Подробнее о старых домах на странице ремонт вторичного жилья.
Окна, балконы и деревья во дворах
В ФМР много старых деревьев, кроны доходят до четвёртого этажа. Летом это спасает от солнца, а в сырую осень квартиры на нижних этажах сохнут медленно. На откосах и за шкафами у наружных стен там чаще находим грибок. Его вычищаем до основания, обрабатываем антисептиком и только потом штукатурим.
Окна в хрущёвках обычно уже поменяны, но откосы после старого монтажа часто пустые внутри, пена без пароизоляции. Балкон проверяем отдельно: плита и ограждение относятся к общему имуществу, и если бетон крошится, сначала пишем заявку в УК, а утепление и отделку делаем после.
Логистика
В пятиэтажках лифта нет, мешки со смесью носим по лестнице, и подъём на 4-5 этаж мы закладываем в смету отдельной строкой. Дворы старые, машину под разгрузку ставим ненадолго, крупные материалы привозим утром в будни.
Шумные работы ведём в будни с 9 до 19 по правилам дома и краевому закону о тишине. Точные часы уточняем в УК до начала демонтажа. Соседей по стояку предупреждаем объявлением заранее, за день до отключения воды.
Пример расчёта для двушки в хрущёвке
Двухкомнатная квартира 44 м², под ключ с материалами уровня «стандарт», с заменой проводки и стояков. Пример расчёта, ориентировочно:
| позиция | сумма |
|---|---|
| работа под ключ, 44 м² × 9 500 ₽ | 418 000 ₽ |
| черновые материалы, 44 м² × 3 800 ₽ | 167 200 ₽ |
| чистовые материалы «стандарт», 44 м² × 6 500 ₽ | 286 000 ₽ |
| сборка нового электрощита | 9 000 ₽ |
| две трассы под кондиционер | 36 000 ₽ |
| совмещённый санузел, работа | 95 000 ₽ |
| материалы для санузла «стандарт» | 150 000 ₽ |
| итого | 1 161 200 ₽ |
Подъём материалов без лифта в пример не входит, его считаем после замера. Срок для такой квартиры около четырёх месяцев. Свою площадь можно посчитать в калькуляторе стоимости ремонта, а как выглядят готовые квартиры, показано в примерах работ.