ВКМ вырос на полях на северо-востоке Краснодара в 2010-2015 годах. Домов старше 2000 года здесь нет. Основная застройка это 14-16 этажей: блочные, панельные и монолитно-кирпичные дома, поставленные плотно. Рядом стадион «Краснодар» и парк Галицкого.
Второй ремонт в доме 2010-х
Многие первые владельцы делали ремонт сразу после сдачи дома, быстро и недорого. Через 10-15 лет эту отделку снимают. Что находим под ней:
- ламинат на тонкой подложке прямо по стяжке застройщика, без выравнивания;
- плитку в ванной на клею без гидроизоляции, со следами протечек под ванной;
- проводку, наращённую скрутками, когда добавляли кондиционеры и бойлер;
- обои по непрогрунтованной шпаклёвке, которая отходит вместе с ними.
Демонтаж такого ремонта занимает 1-2 недели и даёт много мусора. Плитку снимаем до бетона, стяжку проверяем простукиванием и решаем, оставлять её или делать заново. Перед тем как брать квартиру под ключ, мы показываем заказчику, что из старого можно сохранить: иногда это окна, входная дверь и межкомнатные двери.
В санузлах первые ремонты часто зашивали стояки глухим коробом из гипсокартона под плиткой. Счётчики и краны оказываются внутри, и при аварии короб ломают. Новый короб делаем с ревизионным лючком под плитку, чтобы до кранов можно было добраться за минуту.
Балконы в этих домах застеклены холодным алюминиевым профилем. Присоединить балкон к комнате с выносом батареи и сносом подоконного блока нельзя, такую перепланировку не согласуют. Утеплить балкон и сделать на нём кабинет можно, если оставить дверь и стену под окном.
В панельных домах ВКМ несущие стены нельзя штробить горизонтально, и перенос розеток иногда упирается в это. Тогда кабель идёт по полу или в потолке за натяжным полотном.
Солнце сверху, тень снизу
На верхних этажах с окнами на запад и юг летом жарко даже с кондиционером. Ламинат и краска у окна выгорают за пару сезонов. Мы советуем там кварцвинил 43 класса, светлые оттенки краски и рулонные шторы, а кондиционер ставим в каждую жилую комнату. Трассы закладываем на черновом этапе, до штукатурки.
С наружными блоками в ВКМ строго. Вешать их обычно можно только в корзины, которые предусмотрел проект дома, и УК следит за фасадом. Поэтому сначала смотрим, где корзина, потом решаем, на какой стене висит внутренний блок. Подробно об этом в статье кондиционер при ремонте.
Нижние этажи из-за плотной застройки весь день в тени соседних домов. Там темнее и сырее: на откосах и в углах наружных стен бывает грибок. В таких квартирах закладываем больше светильников и вытяжку в санузле с таймером. Утепляем откосы. В блочных домах проверяем межблочные швы в углах, и если угол промерзает, подаём заявку в УК до отделки. Расстановку света лучше решить в дизайн-проекте, потом штробить поздно.
Логистика
Дворы в ВКМ тесные, вечером там не встать. Материалы привозим утром в будни. В дни матчей у стадиона движение плотнее и бывают перекрытия, доставку на такие дни не ставим.
В домах по 14-16 этажей обычно есть грузовой лифт. Его время согласуем с УК, кабину закрываем фанерой. Шумные работы ведём в будни с 9 до 19 по правилам дома и краевому закону о тишине, часы уточняем в УК. Мусор вывозим отдельно, в контейнеры у дома его не бросаем.
Пример расчёта для однушки
Однокомнатная квартира 40 м² на 12 этаже, демонтаж старого ремонта, под ключ с материалами «стандарт», кондиционеры в комнате и на кухне. Пример расчёта, ориентировочно:
| позиция | сумма |
|---|---|
| работа под ключ, 40 м² × 9 500 ₽ | 380 000 ₽ |
| демонтаж старой плитки, 22 м² × 450 ₽ | 9 900 ₽ |
| черновые материалы, 40 м² × 3 400 ₽ | 136 000 ₽ |
| чистовые материалы «стандарт», 40 м² × 6 500 ₽ | 260 000 ₽ |
| две трассы под кондиционер | 36 000 ₽ |
| совмещённый санузел, работа | 95 000 ₽ |
| материалы для санузла «стандарт» | 150 000 ₽ |
| итого | 1 066 900 ₽ |
Срок 3-4 месяца. Другие варианты считаются в калькуляторе стоимости ремонта, а примеры готовых квартир есть в портфолио.