Музыкальный застроили многоквартирными домами на участках, которые нарезали под частные дома. Дома стоят почти вплотную, улицы узкие, ливнёвки на многих проездах нет. Квартиры здесь дешевле, чем в соседних районах, до центра близко, рядом ходит трамвай. За низкую цену покупатель получает дом, который строили без единого проекта, и это видно при первом же вскрытии стен.
Документы до начала работ
Часть домов в Музыкальном узаконивали через суд, у некоторых до сих пор есть вопросы с документами. Для косметики и замены покрытий это не важно. Для перепланировки важно: согласовать снос стены или перенос мокрой зоны в доме без нормального технического паспорта трудно, а иногда невозможно.
Поэтому до сметы просим выписку из ЕГРН на квартиру и спрашиваем, есть ли у дома техпаспорт. Несущие стены в таких домах определяем на месте, по толщине и материалу. Стены, назначение которых непонятно, не сносим. Если квартиру потом будут продавать, неузаконенная перепланировка затянет сделку, и банк под такую квартиру ипотеку может не дать.
Тонкие стены и шумоизоляция
Главная жалоба жильцов в Музыкальном: слышно соседей. Если межквартирная стена сложена в полкирпича или из перегородочного блока 10-12 см, обои и штукатурка звук не остановят.
Шумоизоляцию стены, общей с соседями, мы делаем каркасной: профиль на виброподвесах, каменная вата 50 мм, два слоя гипсокартона со смещением швов. Стена становится толще на 7-10 см. В однушке 36 м² это заметно, поэтому решаем вместе с заказчиком, какие стены закрывать. Обычно хватает одной, у которой стоит кровать. Розетки на этой стене переносим, сквозная коробка в тонкой стене пропускает звук.
Геометрия и электрика
Стены здесь кривые сильнее, чем в типовых панельках. Отклонение 3-4 см на высоту комнаты встречается часто, углы не прямые. Под плитку и покраску штукатурим по маякам, и слой местами выходит толще 30 мм, поэтому черновых материалов закладываем больше обычного. Полы выравниваем полусухой стяжкой.
Электрику в квартирах этих домов часто разводили без схемы. Встречаем алюминий вперемешку с медью, скрутки в стенах и общий провод на розетки и свет. Мы тянем новую проводку ВВГнг-LS по группам, ставим щит с УЗО на мокрые зоны и дифавтоматами. Контур заземления есть не во всех домах. Если его нет, говорим об этом заказчику и пишем в УК или в ТСЖ.
Первые этажи
Без ливнёвки вода после дождя стоит у домов, и первые этажи сыреют снизу. На первом этаже делаем обмазочную гидроизоляцию по всему полу, а не только в санузле, нижние 30 см стен штукатурим цементной смесью. На канализацию ставим обратный клапан: если общая система переполняется, стоки первым делом идут в нижнюю квартиру.
Логистика
Парковки мало, большая машина в проезд часто не заезжает. Материалы возим «Газелью» небольшими партиями и выгружаем быстро, пока проезд не перекрыт надолго. Подъезды и лестницы узкие, лифт есть не везде, поэтому гипсокартон берём листами 2 м вместо 2,5 м.
Шумные работы проводим в будни с 9 до 19 по краевому закону о тишине и правилам дома. Часы уточняем в УК. При такой плотности соседи рядом, и перфоратор слышен через две стены, так что демонтаж стараемся уложить в одну неделю.
Пример расчёта для однушки
Однокомнатная квартира 36 м² на втором этаже, под ключ с материалами «эконом», с новой электрикой. Пример расчёта, ориентировочно:
| позиция | сумма |
|---|---|
| работа под ключ, 36 м² × 9 500 ₽ | 342 000 ₽ |
| черновые материалы, 36 м² × 4 000 ₽ | 144 000 ₽ |
| чистовые материалы «эконом», 36 м² × 3 500 ₽ | 126 000 ₽ |
| сборка электрощита | 9 000 ₽ |
| трасса под кондиционер | 18 000 ₽ |
| совмещённый санузел, работа | 95 000 ₽ |
| материалы для санузла «эконом» | 80 000 ₽ |
| итого | 814 000 ₽ |
Шумоизоляцию стены считаем отдельно, после замера. Срок около 3-4 месяцев. Больше о небольших квартирах на страницах ремонт однокомнатной квартиры и ремонт студии. Свою площадь можно подставить в калькулятор стоимости ремонта, а готовые однушки посмотреть в портфолио.