Западный обход растёт с середины 2010-х, и почти весь жилой фонд здесь это монолитные новостройки 2015-2026 годов. Квартиры сдают без отделки или в предчистовой: стяжка, штукатурка, окна, входная дверь. Ремонт в таком доме начинается с проверки того, что сделал застройщик.
Приёмка до ремонта
Дефекты проще всего предъявить застройщику до подписания акта приёма-передачи. Поэтому ещё до начала работ мы проходим квартиру с заказчиком и проверяем:
- стяжку: простукиваем молотком, глухой звук значит отслоение, перепад по уровню на комнату не больше 5 мм;
- стены: двухметровым правилом, зазор под правилом больше 3 мм под покраску уже требует шпаклёвки по всей стене;
- окна: открывание, уплотнители, пену под откосами и отлив;
- стояки и счётчики: подтёки, хомуты, доступ к кранам.
Всё найденное пишем в акт осмотра с фото. Срок гарантии застройщика зависит от даты договора долевого участия, а по договорам с сентября 2024 года на отделку он всего год. После нашей штукатурки доказать, что трещина от застройщика, почти невозможно. Чем предчистовая отделка отличается от черновой, разбирали в статье про виды отделки.
Усадка и газоблок
Дома здесь строят монолитным каркасом, стены между колоннами заполняют газоблоком или кирпичом. В первый год бетон и газоблок ведут себя по-разному, особенно когда жаркое лето сменяется сырой зимой с переходами через ноль. На стыке колонны и газоблока по отделке идёт трещина.
Мы на все такие стыки кладём армирующую сетку в штукатурку или шпаклёвку с заходом 15-20 см на каждую сторону. Крупный формат плитки на газоблочные стены в первый год стараемся не класть, а в комнатах предлагаем покраску или обои на флизелине: их проще подправить, если трещина всё же появится. Двери и шкафы встраиваем с зазором под шпаклёвку, а не впритык к потолку.
В монолитных домах хорошо слышно соседей сверху: удар по перекрытию идёт по всему каркасу. Если квартира без отделки, полусухую стяжку кладём на звукоизоляционную подложку с демпферной лентой по периметру, чтобы стяжка не касалась стен. В предчистовой стяжка уже залита, и тогда шумоизоляцию можно сделать только на потолке, под натяжным полотном или гипсокартоном.
Электрика и кондиционеры
В предчистовой отделке щит часто собран на минимум автоматов, а розеток по одной-две на комнату. Для жизни этого мало. Мы собираем новый щит с УЗО и дифавтоматами, отдельные группы на кухню, ванную и каждый кондиционер. Трассы под кондиционеры прокладываем на черновом этапе, до шпаклёвки, пока стены ещё можно резать. Как выбрать место под блок, написано в статье кондиционер при ремонте.
Логистика
В новом доме ремонт делают сразу десятки квартир. Грузовой лифт записываем у УК заранее, кабину защищаем фанерой и плёнкой. Строительный мусор в контейнеры у дома класть нельзя. Вывозим его машиной отдельно.
Выезд с Западного обхода в часы пик стоит в пробках. Материалы привозим до 8 утра или днём. Шумные работы ведём в будни с 9 до 19, по правилам дома и краевому закону о тишине. В новостройках УК часто вводят свои ограничения на выходные, их уточняем при выдаче пропуска.
Пример расчёта для двушки в предчистовой
Двухкомнатная квартира 58 м² в монолитном доме, предчистовая отделка от застройщика, под ключ с материалами «стандарт». Работа на 15% дешевле обычной ставки под ключ, потому что стяжка и штукатурка уже есть. Пример расчёта, ориентировочно:
| позиция | сумма |
|---|---|
| работа под ключ с учётом white box, 58 м² × 8 075 ₽ | 468 350 ₽ |
| черновые материалы, 58 м² × 3 200 ₽ | 185 600 ₽ |
| чистовые материалы «стандарт», 58 м² × 6 500 ₽ | 377 000 ₽ |
| две трассы под кондиционер | 36 000 ₽ |
| сборка электрощита | 9 000 ₽ |
| совмещённый санузел, работа | 95 000 ₽ |
| материалы для санузла «стандарт» | 150 000 ₽ |
| итого | 1 320 950 ₽ |
Срок для двушки 4-5 месяцев. Если квартира без отделки, считаем по полной ставке 9 500 ₽/м², в неё входят полусухая стяжка и штукатурка по маякам. Подробно о работе с новостройками на странице ремонт в новостройке, свою площадь можно посчитать в калькуляторе, а готовые квартиры посмотреть в портфолио.